Ре́йдерство (от англ. raid «набег» или raider «налётчик», также рейдерский захват) — недружественное (в России - обычно силовое) поглощение предприятия против воли собственников и руководства Компании.
К сожалению, рейдерские захваты ТСЖ действительно имеют место быть.
Причина такого явления очень просты:
Кроме того, таким захватам способствует «дырявое» законодательство, агрессоров непросто привлечь к административной или уголовной (чего они реально заслуживают) ответственности. Поэтому иногда люди, которые этим занимаются, надеются, что им всё сойдет с рук.
К сожалению, рейдерские захваты ТСЖ действительно имеют место быть.
Причина такого явления очень просты:
- Во-первых, ТСЖ - это устойчивый бизнес, который приносит деньги, со стабильным финансовым оборотом.
- Во-вторых, ТСЖ- это такой же товар на рынке управления многоквартирными домами, как и, например, кафе на рынке общепита. Управление каждым домом имеет свою цену, которую может получить тот, кто продаст свой дом, или свое ТСЖ. Поэтому такой термин, как "продажа управления домами", для одни покажется дикостью, а для других - повседневным заработком.
Кроме того, таким захватам способствует «дырявое» законодательство, агрессоров непросто привлечь к административной или уголовной (чего они реально заслуживают) ответственности. Поэтому иногда люди, которые этим занимаются, надеются, что им всё сойдет с рук.
“Если гора не идет к Магомету, значит Моисей заплатил больше” (рейдерская притча)
ТЕХНОЛОГИЯ ЗАХВАТА ТСЖ
Задача агрессора – создать невыносимые условия для работы и жизни людей, управляющих ТСЖ (в первую очередь - Председателя правления, членов Правления и членов Ревизионной комиссии ТСЖ). Это нужно, что руководство ТСЖ физически не могло дальше выполнять свои обязанности и "сдало" ключи от дома захватчикам.
Кроме того, Агрессор формирует негативное впечатление среди жителей дома о председателе, правлении, сотрудниках ТСЖ, а также о состоянии дома, подъездов и придомовой территории , чтобы "раскачать" собственников и создать у них представление о неизбежной необходимости передачи дома в управление Управляющей компании или другой структуре.
Кроме того, Агрессор формирует негативное впечатление среди жителей дома о председателе, правлении, сотрудниках ТСЖ, а также о состоянии дома, подъездов и придомовой территории , чтобы "раскачать" собственников и создать у них представление о неизбежной необходимости передачи дома в управление Управляющей компании или другой структуре.
Какими именно способами Агрессор пытается достичь своей цели
- Сбор и распространение любой негативной информации на председателя правления, членов правления, ревизионной комиссии и сотрудников ТСЖ, с помощью личного обхода жителей, проведения бесед и сбора любых слухов, изучения любых материалов в интернете
- Веерная подача любых (обоснованных или необоснованных - это неважно) жалоб во все надзорные органы (полиция, налоговая инспекция, трудовая инспекция, Роспотребнадзор, жилищная инспекция, Росстандарт, прокуратура, администрация района или города)
- Подача в ТСЖ одновременно разных запросов и претензий, как в официальном письменном виде, так и в устном (на практике доходило до 100 и более в день)
- Угрозы, шантаж и запугивание руководства ТСЖ, их коллег, членов семей и других людей их круга общения с помощью прямых переговоров, по телефону, с использованием мобильных приложений и т.д. Популярностью среди агрессоров пользуются такие способы, как анонимный звонок от неизвестного или вымышленного сотрудника родителям и детям членов правления ТСЖ.
Признаки незаконного захвата ТСЖ
Если вдруг активно начинают проявлять себя враждебно настроенные жители дома, которые объединяются в группы и открыто выражают свое недоверие правлению и ревизионной комиссии ТСЖ - это может означать, что ТСЖ заинтересовались рейдеры.
Одним из признаков является также то, что на председателя и членов правления без особых на то оснований начинают сыпаться различные жалобы, обвинения в воровстве, меркантильных интересах и прочих преступлениях.
Как правило, рейдеры пытаются привести к власти какую-то определенную группу лиц из числа собственников, или же сразу приводят в дом управляющую компанию.
Проведение вереницы собраний, нескончаемое составление протоколов, процедуры сбора подписей под различными обращениями, психологическое давление и распространение материалов, которые «компрометируют» правление ТСЖ, письма в разные инстанции от «лица общественности» и, наконец, настойчивое требование « по-хорошему отдать печать ТСЖ» — всё это инструменты давления рейдеров, стремящихся захватить власть.
С целью заморозить работу ТСЖ по управлению домом, рейдеры провоцируют проведение различных проверок финансово-хозяйственной деятельности товарищества, а благоприятный исход этих проверок ведет лишь к новым провокациям.
Рейдеры всегда четко планируют захват. Как правило, их родственники или друзья работают в управляющих компаниях, которые, соответственно, и хотят заполучить конкретный многоквартирный дом в свое управление. Сообщники рейдеров, зачастую, скрываются рядом с развернувшими войну за ликвидацию ТСЖ и передачу дома в управление «одной из лучших» управляющих компаний, в ведение которой и должен будет попасть этот объект.
Если попытаться более внимательно разобраться в ситуации, может оказаться, что зачинщики не имеют никаких законных оснований для осуществления такой деятельности, либо то, что они заявляют, мягко говоря, не соответствует действительности.
Вариантов может быть множество: заявители могут не являться членами ТСЖ в многоквартирном доме и вообще не иметь с товариществом договорных отношений; квартира может сдаваться внаем в разных вариантах, либо в квартире могут проживать граждане, не имеющие права выдвигать какие-либо требования от имени собственника.
Право собственности на квартиру может вообще быть не оформлено по разным причинам. Более того, может оказаться, что собственники жилья, по сути представляющие интересы рейдеров, уже многие месяцы не оплачивают услуги ТСЖ, по понятным причинам нарушая права собственников, не участвующих в войне за власть.
Одним из признаков является также то, что на председателя и членов правления без особых на то оснований начинают сыпаться различные жалобы, обвинения в воровстве, меркантильных интересах и прочих преступлениях.
Как правило, рейдеры пытаются привести к власти какую-то определенную группу лиц из числа собственников, или же сразу приводят в дом управляющую компанию.
Проведение вереницы собраний, нескончаемое составление протоколов, процедуры сбора подписей под различными обращениями, психологическое давление и распространение материалов, которые «компрометируют» правление ТСЖ, письма в разные инстанции от «лица общественности» и, наконец, настойчивое требование « по-хорошему отдать печать ТСЖ» — всё это инструменты давления рейдеров, стремящихся захватить власть.
С целью заморозить работу ТСЖ по управлению домом, рейдеры провоцируют проведение различных проверок финансово-хозяйственной деятельности товарищества, а благоприятный исход этих проверок ведет лишь к новым провокациям.
Рейдеры всегда четко планируют захват. Как правило, их родственники или друзья работают в управляющих компаниях, которые, соответственно, и хотят заполучить конкретный многоквартирный дом в свое управление. Сообщники рейдеров, зачастую, скрываются рядом с развернувшими войну за ликвидацию ТСЖ и передачу дома в управление «одной из лучших» управляющих компаний, в ведение которой и должен будет попасть этот объект.
Если попытаться более внимательно разобраться в ситуации, может оказаться, что зачинщики не имеют никаких законных оснований для осуществления такой деятельности, либо то, что они заявляют, мягко говоря, не соответствует действительности.
Вариантов может быть множество: заявители могут не являться членами ТСЖ в многоквартирном доме и вообще не иметь с товариществом договорных отношений; квартира может сдаваться внаем в разных вариантах, либо в квартире могут проживать граждане, не имеющие права выдвигать какие-либо требования от имени собственника.
Право собственности на квартиру может вообще быть не оформлено по разным причинам. Более того, может оказаться, что собственники жилья, по сути представляющие интересы рейдеров, уже многие месяцы не оплачивают услуги ТСЖ, по понятным причинам нарушая права собственников, не участвующих в войне за власть.
Сколько стоит продать дом
Заказчики рейдерских захватов (то есть Управляющие компании) не особо охотно делятся информацией о том, сколько они готовы заплатить за “слив” дома из ТСЖ в УК. Однозначно, что цена вопроса напрямую зависит от бюджета дома, то есть от количества квартир и общей площади всех помещений собственников.
По имеющейся информации, за "слив" дома инициатор получает на руки от 1 до 2-х месячных оборотов ТСЖ (без коммунальных ресурсов), включая необходимые затраты на проведение избирательной кампании.
По имеющейся информации, за "слив" дома инициатор получает на руки от 1 до 2-х месячных оборотов ТСЖ (без коммунальных ресурсов), включая необходимые затраты на проведение избирательной кампании.
Обычно при рейдерских захватах можно наблюдать 2 разные роли:
- Выгодоприобретатель (заказчик) захвата - этот человек может не быть собственником в доме и даже не жить в нем. Однако именно у него возникает интерtсе к деньгам Товарищества, и именно он провоцирует на активные действия кого-то из собственников, кто согласится взять на себя ответственность перед жителями возглавить переворот и обвинить правление и председателя вао всех грехах. Этот человек старается, чтоб никто не узнал о его причастности к перевороту, так как это раскроет его карты в других сфереах деятельности и осложнит ему жизнь.
- Активист-инициатор - это человек, проживающий или обладающий собственностью в доме, который желает получить власть и ведет публичную дискредитацию действующего правления, выступая в качестве нового Лидера дома. Он публично заявляет о претензиях к ТСЖ и правлению и требует, чтобы его включили в состав ревизионной комиссии или правления ТСЖ. Стремится стать во главе ТСЖ, чтобы навести порядок, “сократить непомерные затраты” и “правильно организовать финансовые потоки ТСЖ”.
Схемы рейдерского захвата ТСЖ
- Белая — захват управления домом в рамках закона.То есть обычное законное ОСС о смене способа управления домом с ТСЖ на УК с применением шантажа и угроз к председателю и/или членам правления ТСЖ.
- Серая — с нарушением гражданско-правовых норм. К примеру, с нарушениями норм и требования Законодательства о порядке проведения Общих собраний, требованиях к оформлению и сдачи документов, но без подделки документов.
- Черная — с нарушением уголовного законодательства. Самое распространенное - подделка протоколов общих собраний и решений собственников, подача заведомо ложных доносов в полицию, прокуратуру и другие надзорные органы, подключение коррумпированных лиц из полиции, ФСБ, ОБЭП, чиновников из администрации города. запугивание председателя и членов правления.
Как распознать человека, планирующего или уже реализующего рейдерский захват ТСЖ? Вас должно насторожить, если кто-то
- Настойчиво и скрупулезно собирает и изучает информацию о работе ТСЖ, его финансовых потоках, сотрудниках и подрядчиках, интересуется финансами ТСЖ, банковскими счетами, пытается заполучить копии договоров и актов выполненных работ
- Предъявляет странные и необычные претензии к ТСЖ, особенно публично
- Общается с широким кругом Ваших жителей и собственников, выспрашивает их обо всем, собирать слухи и сплетни
- Заявляет, что хочет войти в состав правления или ревизионной комиссии ТСЖ
- Чрезвычайно неуравновешен и агрессивен, есть повышенная нервозность и возбудимость, сильно выделяется этим на фоне других жителей.
- Тайно или явно распространяет ложные наговоры на членов правления и председателя
- Является должником перед ТСЖ или другими физическими или юридическими лицами, банкротом, собственником различных закрывшихся юридических лиц или ИП
- В отношении него ведется судебное дело о взыскании или есть действующие неисполненные исполнительные производство.
- Есть одно или несколько исполнительных производств, из которых не все погашены
- Создается закрытый чат жителей в мессенджере или группа в соцсети, в которую Вам доступа не дают.
- Кто-то иной, кроме Правления, готовится провести опрос жителей или (не дай Бог!) Общее собрание собственников, при этом не важно какую тему они заявляют.
Если и рейдеры, как и обычные жители, могут требовать устранения недостатков в работе Вашего ТСЖ, то как же отличить нормального жителя от человека, планирующего рейдерский захват? И те, и другие указывают на недостатки в работе, и те и другие могут делать это как устно, так и письменно, как в личной беседе, так и на публичных собраниях. Может быть,
Чтобы отличить простого жителя от рейдера, нужно ясно понимать, что у этих двух категорий людей разные цели:
ОБЫЧНЫЙ ЖИТЕЛЬ хочет РЕШИТЬ какую-либо проблему, в то время как РЕЙДЕРУ нужно чтобы проблема ОСТАВАЛАСЬ НЕРЕШЕННОЙ! Иначе как он будет обосновывать перед жителями свою инициативу?
ОБЫЧНЫЙ ЖИТЕЛЬ хочет, чтобы ВСЕМ СТАЛО ХОРОШО, в то время время как для рейдера конечная цель - ЛИЧНАЯ НАЖИВА ЗА СЧЕТ ДЕНЕГ СОБСТВЕННИКОВ
Действия рейдера отличаются от действий обычного человека тем, что:
- Свои претензии рейдер подкрепляет документами или публичными заявлениями
- После подачи жалоб, опубликования сообщений или постов в соцсетях, этими документами или действиями не бывает обратной связи или другой реакции, нормальной для нормальных людей
Меры предосторожности, которые нужно принять в отношении рейдера
- Максимально ограничьте любые контакты, особенно по мессенджеру и телефону
- Проведите упреждающую профилактическую работу с жителями, разъясните собственникам азбуку рейдерства и его истинные, корыстные причины
СХЕМА РЕЙДЕРСКОГО ЗАХВАТА ТСЖ. ЧЛЕНАМ ПРАВЛЕНИЯ И РЕВИЗИОННОЙ КОМИССИИ. ЕЕ НУЖНО ЗНАТЬ, КАК “ОТЧЕ НАШ”
Примеры ответов хамам на грубые вопросы и неадекватные просьбы
Если житель требует то, что не входит в обязанности и зону ответственности ТСЖ:
Ж: Я требую, что Вы мне дали ____ (не педусмотено закономо)
Вы: Это не входит в зону ответственности ТСЖ и в мои обязанности, как управляющего ТСЖ. Однако я готов помочь Вам на платной основе в свободное от работы время. Это будет стоить Вам 100 долларов.
Ж: Я требую, что Вы мне дали ____ (не педусмотено закономо)
Вы: Это не входит в зону ответственности ТСЖ и в мои обязанности, как управляющего ТСЖ. Однако я готов помочь Вам на платной основе в свободное от работы время. Это будет стоить Вам 100 долларов.
Полезные ссылки
- Азбука рейдерского захвата ТСЖ http://cons-systems.ru/azbuka-reyderskogo-zakhvata
- Видео о рейдерских захватах ТСЖ https://youtu.be/oqmPDsQm9wU
- Википедия, О рейдерстве https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%B5%D0%B9%D0%B4%D0%B5%D1%80%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE_(%D0%B1%D0%B8%D0%B7%D0%BD%D0%B5%D1%81)
Общедоступные бесплатные сайты для проверки агрессоров:
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве физических лиц https://bankrot.fedresurs.ru
- База данных Службы судебных приставов https://fssp.gov.ru
- Кадастр арбитражных делопроизводств https://kad.arbitr.ru/
Социальные сети для проверки агрессоров
Платные сервисы для проверки агрессоров
- Справочная система СПАРК (Интерфакс)
- Справочная система СБИС
- http://cons-systems.ru/azbuka-reyderskogo-zakhvata
- https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/kak-ne-dopustit-reyderskogo-zakhvata-biznesa
Полезные приложения для защиты от рейдеров
- Пример Инструкция УК по захвату ТСЖ
- Пример обьявления жителям о том, что происходит захват дома
- Примеры Обявления рейдеров для жителей с побуждением к действиям
- Пример заказного заключения Аудиторской компании