Ревизионная комиссия ТСЖ

Так устроен наш мозг, что если он чего-то не знает, то обязательно придумает это так, как ему хочется. Если мы сами не даем нашим жителям информацию о том, чем занимается ТСЖ и куда тратит деньги, то они придумают это сами. И не только придумаю, но еще и другим “по секрету” расскажут. А потом до Председателя доходят совершенно невероятные истории о том, что, оказывается, происходит у него в доме. Если в вашем доме такое случается, то это верный признак, что людям не хватает достоверной информации. Тут и приходит на помощь председателю ревизионная комиссия ТСЖ.

Что такое ревизионная комиссия ТСЖ: это орган ТСЖ, наделенный полномочиями контролировать деятельность ТСЖ и доводить информацию до сведения жителей дома.

Что требует от счетной комиссии Закон: один раз в год провести ревизию финансовой деятельности и представить Общему собранию членов ТСЖ Отчет о финансовой деятельности, размерах обязательных платежей и взносов с Заключением о смете доходов и расходов и заключением о результатах проверки бухгалтерской отчетности.

Кем и на какой срок избираются члены Ревизионной комиссии: Общим собранием членов ТСЖ, на срок не более чем 2 года.

Кто имеет право войти в состав ревизионной комиссии: Нравится нам с вами это или нет, но для того, чтобы войти в РК, человеку не требуется быть членом ТСЖ и даже собственником помещения. Состоять в ревизионной комиссии может кто угодно, кроме лиц, управляющих ТСЖ (Председатель, Правление, Управляющий) и зависимых от них лиц.

Какие права есть у членов ревизионной комиссии?

Доступ к документам ТСЖ, бухгалтерской отчетности, право контроля за формированием; сметы доходов и расходов, контроль распределения финансовых ресурсов, привлечение к работе сторонних лиц для целей повышения эффективности работы РК, запрос документов и ресурсов для работы комиссии (см. ст. 137 ЖК РФ + Устав и ЛНПА ТСЖ)

Сколько человек достаточно “записать” в состав комиссии: ограничений к численности комиссии нет ни в одну сторону. Это может быть и 1 человек - ревизор ТСЖ.

А если мнения членов разойдутся, то есть ли в ревизионной комиссии главный?

По Закону, члены ревизионной комиссии должны избрать из своего состава председателя комиссии. На практике желающих входить в состав РК не слишком много, поэтому чаще всего эти “полтора” человека делают все коллегиально.

Сколько времени занимает годовая ревизия ТСЖ: это зависит от объема и способов проверки. Если ограничиться знакомством с электронными папками и программами на компьютере ТСЖ, можно уложиться за несколько часов. Если же целиком проверять достоверность отчетности и сравнивать все операции с первичными документами (накладными, актами, договорами и т.д.), то уйдет месяц.

Платят ли членам ревизионной комиссии за работу?

Если эти расходы включены в бюджет ТСЖ и ревизоры не возражают против вознаграждения - то да, платят. В большинстве случае проверку проводят сами собственники ТСЖ, проверка занимает 1 вечер (встретиться, посмотреть, полистать, задать вопросы и дать указания) и денег за это не берут.

Как проверить состояние дел в ТСЖ и составить отчет, если Вы обычный человек, а не профессиональный главбух или аудитор?

Если Ваша задача - исключительно исполнить требования Закона и утвердить Отчет - достаточно 2 страниц, одна из которых - титульный лист. Но что смогут узнать из такого отчета собственники и много ли будет от него пользы дому?

1. Общие сведения о ТСЖ и о Доме

Год постройки дома, год создания ТСЖ и день рождения ТСЖ, общее количество и площади помещений дома по их видам (квартиры / офисы / подсобки / машино-места), количество зарегистрированных жителей дома. Количество собственников и членов ТСЖ.Запрашиваемые документы (сканы, MS Excel или Word):

• Акт о вводе дома в эксплуатацию, ИНН, ОГРН,
• Реестр собственников ТСЖ и копии документов на право собственности
• Реестр членов ТСЖ и заявления в члены ТСЖ
• Справка о зарегистрированных в МКД

2. Кто управляет ТСЖ?

Кто состоит в Правлении, когда и каким Протоколом Общего собрания избран? Кто, когда и каким Протоколом Правления избран Председателем Правления? Кто, когда и каким Протоколом Общего собрания избран в Ревизионную комиссию? Кто Управляющий ТСЖ, на каких основаниях и с какими полномочиями? Кем ведется бухгалтерский учет и на основании какого договора? Какая работа проделана по управлению ТСЖ за период: сколько Общих собраний и заседаний по каким вопросам проведено.

Запрашиваемые документы:

• Протоколы Общих собраний, PDF
• Протоколы заседаний Правления, PDF
• Договор с Управляющим и доверенность, PDF
• Договор на ведение бухгалтерского учета, PDF

3. Сколько воды, тепла, электроэнергии потребил Дом и сколько начислено жителям? Потребление ресурсов на общедомовые и личные нужды.

Проверьте ведомости передачи показаний в РСО и внутренние реестры учета показаний общедомовых приборов, даты ввода приборов в эксплуатацию и сроки годности, протоколы поверки. Сверьте суммы, выставленные в счетах-фактурах РСО с тем, что получается по приборам учета ТСЖ. Проверьте правильность тарифов и расчет стоимости коммунальных услуг (ХВС / ГВС / ЭЭ / отопление) в квитанциях, расчет количества ресурсов на ОДН и непревышение норматива на СОИ. Посмотрите, кто не сдавал показания счетчиков в течение года и как им начислено за потребление ресурсов в квитанциях. Проверьте расчет суммы возврата (или доначисления) за отопление, если эта услуга в течение года начисляется равномерно.

Запрашиваемые документы:

• Реестр общедомовых приборов учета (ОДПУ), MS Excel
• Техпаспорта и акты поверки общедомовых приборов учета, PDF
• Реестр показаний общедомовых приборов учета (ОДПУ), MS Excel
• Ведомости передачи показаний в ресурсоснабжающие организации, PDF
• Счета/акты от ресурсоснабжающих организаций, PDF
• Реестр квартирных приборов учета (ИПУ), MS Excel
• Реестр показаний квартирных приборов учета, MS Excel
• Документы о переданных жителями показаниях приборов учета, как они есть
• Техпаспорта и акты поверки квартирных приборов учета, PDF
• Протоколы Общих собраний об утверждении тарифов на услуги ТСЖ и ресурсы, способов начисления за потребление коммунальных ресурсов на СОИ (по факту / по нормативу ТСЖ или региона / не начисляется), PDF
• Реестр (ведомость) начисления квартплаты, MS Excel

4. Верно ли посчитаны квитанции на оплату взносов за ЖКУ и в ФКР?

Проверьте по Реестру начисления квартплаты, правильно ли применены тарифы на взносы за ЖКУ и в ФКР по всем помещениям и соответствуют ли они тем документам, которыми утверждены. Сверьте начисление взносов план-факт в целом дому и по квартирам, при наличии отклонений уточните причины.

Запрашиваемые документы:

• Реестр (ведомость) начисления квартплаты, MS Excel
• Реестр (ведомость) начисления взносов на капитальный ремонт, MS Excel

5. Все ли собственники платят взносы в ТСЖ? Проверка задолженностей

Проверьте оборотно-сальдовые ведомости по помещениям дома (долг начало - начислено – оплачено - долг на конец), найдите там должников и уточните, какие меры к ним приняты. Сверьте математику и соответствие сальдо при переходе между месяцами. Проверьте выдачу должникам досудебных претензий и поданные судебные иски.

Запрашиваемые документы:

• Оборотно-сальдовая ведомость начисления и оплаты по лицевым счетам за жилищно-коммунальные услуги, MS Excel
• Оборотно-сальдовая ведомость начисления и оплаты по лицевым счетам взносов в фонд капитального ремонта, MS Excel
• Выписка Банка по основному банковскому счету (поступления), MS Excel
• Выписка Банка по спецсчету фонда капремонта (поступления), MS Excel
• Иные документы по внесению квартплаты, если такие были

6. Сколько в ТСЖ денег, и где они? Проверка банковских счетов и кассы ТСЖ

Проверьте остатки и движение средств по банковским счетам и кассе (если она есть). Проанализируйте отчет бухгалтерии о выполнении сметы доходов и расходов, уточните причины отклонений. Попросите показать, на что именно потрачены те деньги, которые перечислялись в подотчет, проверьте авансовые отчеты и первичные документы с пояснениями о необходимости о том, для чего все это понадобилось. Просмотрите накладные от регулярных поставщиков ТМЦ (КОМУС / ЛЕРУА МЕРЛЕН), проверьте наличие самих документов, а также подписей и печатей на них. Выборочно сверьте операции по затратам в 1С с подтверждающими первичными документами.

Запрашиваемые документы:

• Выписка Банка по основному банковскому счету (полная), MS Excel
• Выписка Банка по спецсчету фонда капитального ремонта (полная), MS Excel
• Бухгалтерская программа (1С)

7. Сколько и на чем заработало ТСЖ в дополнение к взносам? Проверка использования активов и общего имущества собственников ТСЖ.

Проверка работ по коммерческому использованию Общего имущества. Доходных договоров, сумма начисленных и сумма оплаченных доходов. Реестр депозитов, зачисление процентов на расчетный счет. Реестр НСО по спецсчету капремонта.

Запрашиваемые документы:

• Выписка Банка по основному банковскому счету (поступления), MS Excel
• Выписка Банка по спецсчету фонда капремонта (поступления), MS Excel
• Реестр депозитов и НСО, или заявки на депозиты и НСО, MS Excel или PDF
• Доходные договоры, PDF

8. Все ли обязательные сведения ТСЖ опубликовало в интернете и в подъезде?

С Апреля 2021 года действия ГЖИ при проверках ТСЖ на предмет заполнения ГИС напоминают действия гаишника, которому вместо премии выдали переносной дорожный знак “Въезд запрещен”. Но, в отличие от ГАИшников, ГЖИ не требуется выезжать на места - контролировать заполнение информации по всем ТСЖ страны и формировать Акты проверок и Предписания можно в автоматическом режиме, с помощью удаленного сервера.Чтобы обезопасить свое ТСЖ, проверьте открытые источники - ГИС ЖКХ, Дома Москвы, интернет-сайт ТСЖ и информационные стенды ТСЖ в подъездах дома. Так как перечень информации для внесения в ГИС настолько же огромен, насколько и бесполезен (для обычного жителя), то не утруждайте себя лишним трудом, проверьте только заполненность титульных страниц ТСЖ и Вашего Дома, наличие протоколов, а также квитанций (они видны только владельцу квартиры в режиме авторизованного пользователя в личном кабинете ГИСа).

Запрашивать ничего не нужно, просто заходим и смотрим:

• ГИС ЖКХ
• Дома Москвы (или портал Вашего города)
• Интернет-сайт ТСЖ
• Информационные стенды ТСЖ в подъездах дома

9. Проверка первичных документов ТСЖ

Это единственный этап проверки, для которого желателен визит в офис или в бухгалтерию ТСЖ. Задача проста: лично полистать папки с документами и проверить, есть они в наличии или нет, и если есть - то в каком состоянии находятся:

9.1 Документы, которые обычно хранятся у Председателя Правления

• Уставные документы и где они хранятся (оригиналы Устава, ИНН и ОГРН).
• Техническая документация: техпаспорт дома, паспорта лифтов, поэтажные экспликации, документация на инженерные системы.
• Положения, должностные инструкции, другие ЛНПА.
• Протоколы Общих собраний, копии решений собственников
• Протоколы заседаний Правления
• Папки с договорами ТСЖ (договоры с РСО, трудовые и подряда, обслуживание, доходные договоры)
• Реестр собственников ТСЖ и копии документов на право собственности
• Реестр членов ТСЖ и заявления в члены ТСЖ
• Судебные дела, копии исполнительных листов с письмами о направлении на взыскание.
• Журнал проверок и материалы проверок, входящая и исходящая корреспонденция.
• Паспорта готовности дома к зиме с приложениями (акты проверки работы систем пожарной безопасности и вентиляции, акты ежегодного технического освидетельствования лифтов, страховые полисы с письмами в Ростехнадзор
• Акты технологического присоединения и ввода в эксплуатацию ОДПУ.
• Акты осмотров помещений, залития, акты сезонного осмотра.
• Перечень заявок ОДС по обслуживанию общего и личного имущества.

9.2 Посмотрите документы, которые обычно хранятся у бухгалтера ТСЖ:

• четная политика ТСЖ, план счетов бухгалтерского учета
• Документы по оплате труда: штатное расписание, приказы о приеме, увольнении и предоставлении отпусков, табели учета рабочего времени.
• Счета-фактуры, акты выполненных работ, акты на списание основных средств и товарно-материальных ценностей.
• Документы для расчета квитанций: показания квартирных счетчиков и ОДПУ с актами ввода в эксплуатацию, контрольных осмотров и замены.
• Авансовые отчеты и пояснения к ним.
• Ежемесячные пояснительные записки в расчетный центр (при наличии).
• Документы на получение выпадающих доходов, субсидий, льгот по квартплате.
• Отчетность в налоговую, статистику, ГЖИ, Центр субсидий, фонды.

10. Выводы, замечания и предложения комиссии

В выводе укажите мнение комиссии о состоянии финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ. Состояние может быть удовлетворительным (соответствующим требованиям ПБУ, ЖК и НК РФ), либо неудовлетворительным. При описании обнаруженных замечаний и предложений не торопитесь писать туда все, что приходит в голову, оставьте часть для последующих проверок. Укажите в Отчете то, что либо уже было устранено до начала проверки или во время ее проведения, либо то, что гарантированно можно реализовать с ближайшее время. Благодаря этому Вы сможете отметить эти дела в своем следующем годовом Отчете как общественно полезные мероприятия, исполненные ТСЖ по результатам Вашей работы в ходе проверки за предыдущий год.

А что будет, если в ТСЖ нет никакой ревизионной комиссии? И отчета тоже нет?

Каких-либо штрафных санкций за отсутствие в ТСЖ ревизионной комиссии или отчета ревизионной комиссии не предусмотрено. Просто вынесите вопрос о создании комиссии и утверждении отчетов на следующее общее собрание.

Что полезного можно вынести из проверки и донести до людей

Если у Вас хватит терпения пройти хотя бы половину программы ревизии, то Вы уже поймете, что выполнить все требования Закона совершенно невозможно ни одному ТСЖ и ни одной УК. Поэтому при случае просто поблагодарите лишний раз своего Председателя и Правление за то, что они делают для Вас, поддержите их полезные начинания и постарайтесь не создавать лишних проблем там, где их на самом деле нет.

Некоторые жители могут задать вопрос: а почему мы должны доверять мнению этих людей из ревизионной комиссии? Ведь не в каждом доме есть профессионалы по бухучету-налогам-финансам и управлению? Может, лучше нанять аудиторов?

Да, профессиональные аудиторы могут быстрее и результативнее проверить документы и дать аргументированный отчет. Но это стоит денег - от 50 до 100 тыс. руб. за проверку 1 года.

Поэтому в том случае, если сделать проверку своими силами дешевле и проще, то нанимать аудиторов целесообразно 1 раз в 5 лет, начиная с 3 года после создания ТСЖ.